하루 차이로 4억 아끼는 실전 시뮬레이션
2026년 5월 9일, 대한민국 부동산 시장의 다주택자에게는 일종의 “운명의 날”이 찾아옵니다. 그동안 한시적으로 유지되어 온 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 예정대로 종료될 것으로 정부가 재차 확인했습니다.
이재명 대통령은 1월 25일 사회관계망서비스(X)에서 “양도세 중과 유예 5월 9일 종료에 대한 재연장 논의는 전혀 없다”고 밝혔으며, 추가 연장 가능성을 선을 긋는 메시지를 반복적으로 전했습니다.
다주택자라면 이제 5월 9일 이전에 모든 매매 절차를 종료할 것인지, 아니면 중과 이후 매도를 감수할 것인지 결단해야 하는 순간입니다
1. 양도세 중과 유예 종료, 무엇이 바뀌나?
2026년 5월 10일부터는 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 정상적으로 다시 적용됩니다. 현재 한시적으로 유예되어 있는 중과세는 모두 해제되며, 기본세율 외에 가산세율이 붙는 구조로 운영됩니다.
- 기본 양도소득세율: 과세표준에 따라 6%~45%
- 2주택자: 기본세율 + 20%p 중과
- 3주택 이상: 기본세율 + 30%p 중과
- 지방소득세: 산출세액의 10% 별도 부과
이에 따라 3주택 이상 다주택자의 경우 최고세율은 기본세율 45%에 30%p 중과 + 지방소득세 10%까지 합산하면 최대 82.5%에 육박하는 과세 부담이 발생합니다.
✔ 장기보유특별공제의 상실
유예 기간 중에는 다주택자라도 장기보유특별공제(장특공)를 적용받을 수 있었지만, 5월 10일 이후에는 중과 대상이 되면서 장특공 혜택이 전면 배제됩니다. 이는 양도차익에서 공제할 수 있는 금액이 사라지는 것을 의미하며, 결과적으로 수억원의 절세 기회가 사라지게 됩니다
2. 실전 시뮬레이션: 하루 차이로 얼마를 아낄까?
이제 실제 사례를 통해 하루 차이가 세금 부담에 어떤 영향을 미치는지 자세히 살펴보겠습니다.
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📊 사례 가정
서울 조정대상지역 내 아파트 10년 보유, 양도차익 10억 원을 기준으로 한 3주택자 A씨의 시나리오입니다.
| 5월 9일 이전 매도 | 5월 10일 이후 매도 | |
|---|---|---|
| 양도차익 | 10억 원 | 10억 원 |
| 장기보유특별공제 | 2억 원 (20%) | 0원 |
| 과세표준 | 8억 원 | 10억 원 |
| 세율 | 45% 기본 | 75% 기본+중과 |
| 산출세액 | 약 3억 2,500만 원 | 약 7억 1,000만 원 |
| 지방소득세 포함 | 약 3억 5,750만 원 | 약 7억 8,100만 원 |
| 절세 효과 | 약 4억 2,350만 원 절감 | |
위 표에서 보는 것처럼, 고작 하루 차이(5월 9일 vs 5월 10일)로 세금 부담이 약 4억 원 이상 차이 날 수 있습니다. 이는 단순히 계산상의 차이가 아니라 실제 부동산 매각 전략을 결정하는 데 결정적 요인입니다.
3. 양도일 기준 & 체크포인트
✔ 양도일 판단 기준
세법상 양도일은 일반적으로 “대금청산일(잔금일)” 또는 “소유권이전 등기 접수일” 중 빠른 날입니다. 계약일이 빠르더라도 잔금이 5월 10일에 이루어진다면 중과 대상이 됩니다.
✔ 꿀팁: 계약서 특약으로 “잔금일을 5월 8일 이전으로 하며, 지연 시 발생하는 세액 차이는 매수인이 부담” 조항을 반드시 검토하세요.
✔ 인구감소지역 특례
만약 지방 주택을 보유하고 있다면 해당 지역이 정부 지정 인구감소지역인지 확인하세요. 일부 특례에 따라 주택 수 합산에서 제외될 수 있어 절세에 도움이 될 수 있습니다.
4. 결론: 버티기 vs 매도 — 당신의 선택은?
부동산 가격이 5월 이후 세금 상승분 이상으로 오를 것이라는 확신이 있다면 매도를 미루는 것도 전략일 수 있습니다. 그러나 현재의 고금리, 정책 리스크, 공급 확대 계획 등을 고려하면 확정된 절세가 가장 안전한 수익률로 작용할 수 있습니다.
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